Saiba mais sobre locação de imóvel comercial

Muita gente já ouviu falar que no caso de locações comerciais existe a possibilidade de o locatário exigir a renovação compulsória do contrato. Para tanto, existem alguns requisitos exigidos pela lei, que, sem sombra de dúvidas, interessam a todos que lidam com este tipo de imóvel.

Inicialmente, importante esclarecer que são consideradas locações não residenciais ou comerciais aquelas em que o locatário é pessoa jurídica e o imóvel destina-se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.

Segundo a lei 8.245/1991, nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

1) O contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado (se o contrato for por prazo indeterminado não há possibilidade de renovação compulsória);

2) O prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de 5 anos, isto é, pode haver um único contrato com prazo mínimo de 5 anos ou mais de um, entre as mesmas partes e com o mesmo objeto, desde que tenham sido celebrados seguidamente, sem interrupção, e que a soma de todos dê, no mínimo, 5 anos.

3) O locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 anos. Assim, além dos 5 anos necessários à renovação compulsória, é preciso também que o locatário exerça o mesmo ramo de atividade pelo prazo mínimo de 3 anos.

Para exercer este direito, de se manter compulsoriamente no imóvel locado, o locatário deverá ajuizar ação judicial contra o locador no prazo de 1 ano a 6 meses, antes da data de finalização do contrato que estiver em vigor.

No entanto, existem hipóteses em que, mesmo preenchidos os requisitos acima listados, o locador não é obrigado a renovar o contrato, quais sejam:

1) Quando, por determinação do Poder Público, o locador tiver que realizar obras no imóvel que importem na sua radical transformação;

2) Para fazer modificação de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade (trata-se da retomada pelo locador para construção mais útil);

3) Se o imóvel for requerido para uso próprio do locador;

4) Se o imóvel for requerido para transferência de fundo de comércio existente há mais de 1 ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente. Importante observar que, neste caso, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo de atividade do locatário, exceto se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences;

5) No caso de proposta de terceiro para locação do imóvel em melhores condições do que as do locatário.

Cabe destacar que se a locação for de espaços em shopping centers, não se aplicam as hipóteses de números 3 e 4, de forma que, ainda que ocorram estas situações, o locatário terá direito à renovação compulsória do contrato de aluguel.

Além disso, o locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos que tiver que arcar com a mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão da hipótese de nº 5 (proposta de terceiro em melhores condições) ou se o locador, no prazo de 3 meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.

Por fim, existem algumas atividades que, pela sua importância social, exigem a continuidade do contrato de locação, de forma que sua rescisão compulsória, por parte do locador, só é admitida em hipóteses excepcionais, independentemente do prazo do contrato.

Assim, no caso de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, e entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poderá ser rescindido:

1) Por mútuo acordo;

2) Em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

3) Em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

4) Para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

5) Se o proprietário pedir o imóvel para demolição, edificação licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de 50% da área útil.

Fora essas estritas hipóteses, a locação de imóvel para as atividades acima listadas deverá perdurar pelo prazo desejado pelo locatário, independentemente da vontade do locador ou do prazo do contrato.

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