Locatário e uso das áreas sociais do condomínio
A Convenção elaborada e aprovada em Assembleia por todos os condôminos é a Lei maior aplicada dentro do condomínio. Junta-se a ela o Regimento Interno que determina o uso das partes comuns a todos, sejam estes proprietários, locatários, funcionários e visitantes. É aplicável a todos e, se a convenção estiver registrada no cartório, ninguém poderá alegar desconhecê-la.
Pela complexidade de se elaborar uma Convenção de Condomínio, é recomendável que o síndico busque auxílio de um advogado ou profissionais de imobiliárias especializadas, visando assim evitar a inclusão de cláusulas que venham a anular o documento. Se bem elaborada, não será questionada. Este é o motivo desta postagem. Até aonde vai o direito de os condôminos incluírem proibições absurdas que legalmente não têm qualquer valor. Deve o síndico ter a responsabilidade de buscar auxílio profissional e não permitir que assuntos que interferem no direito pessoal venham a constar no documento.
Veja abaixo uma situação real sobre o direito do locatário ao uso das áreas comuns do condomínio.
Ao mudar-se para um certo prédio por contrato escrito de locação de 48 meses, a locatária recebeu do síndico por escrito o comunicado de que a Convenção não permitia aos locatários o uso das áreas de piscina, salão de festa, sala de ginástica e espaço gourmet. Contestado por escrito o documento, o caso acabou na justiça diante da insistência de que a Convenção de condomínio era soberana. Soberana até certo ponto, pois não pode uma lei secundária estar acima de legislação municipal, estadual e federal, e muito menos da Constituição.
Decisão a favor da locatária, em todas as instâncias a que o síndico recorreu, tornou sem efeito o item da Convenção com a proibição. O locatário por contrato de locação assume a posse do imóvel com os mesmos deveres e direitos do proprietário em relação ao uso do imóvel e suas dependências, ficando responsável pelas despesas ordinárias do condomínio através do pagamento da cota condominial mensal. Na cota condominial mensal estão as despesas de manutenção de todas as áreas de uso comum do condomínio e, sendo assim, não pode o locatário ficar proibido do uso, devendo respeitar o Regimento Interno que determina como são utilizadas as partes comuns. Sendo assim, a convenção teve que ser revista e modificada enquadrando-a dentro da legislação brasileira. Não pode um documento privado determinar direitos e deveres que contrariam uma legislação maior. Na hora de instituir o condomínio e fazer sua convenção, o profissional é fundamental para se evitar um erro que depois venha a custar mais. Além do direito de uso, a locatária em questão buscou reparação pelos danos causados e ganhou. O condomínio ficou com o prejuízo.
O mesmo vale para:
- proibição de animais de pequeno porte no apartamento;
- proibição do locatário de concorrer a sorteio de vaga de garagem.
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