Direito de preferência na locação
É bastante comum o locatário gostar tanto do imóvel alugado em que vive que passa a pretender compra-lo assim que possível – afinal muitas vezes são anos de convivência no local, colocando-o aos poucos do seu jeito, como sua verdadeira casa. No entanto, os imóveis sempre foram e continuam sendo um dos investimentos mais rentáveis e seguros, verdadeiramente assediados por investidores e demais compradores. Como fica então a situação de quem já vive no local? Há, afinal, direito de preferência na locação?
Lei prevê o direito aos locatários, mas sob algumas condições
Sim, o artigo 27 da Lei 8.245/91 prevê proteção aos interesses do locatário através da cláusula de preferência na aquisição do imóvel em que reside, uma prerrogativa que coloca o indivíduo em pé de igualdade com qualquer outro interessado, ou seja, pressupõe-se que, em caso de proposta de igual valor, a preferência é do inquilino. O locador deverá dar ao inquilino notícia do negócio mediante notificação ou qualquer outro tipo de ciência na qual constem todas as condições – preço, existência de ônus reais, forma de pagamento, local e data para a análise da documentação.
Não basta, entretanto, a pura e simples existência dessa lei: para que ela tenha validade é necessário que o contrato de locação esteja averbado na matrícula do imóvel com uma antecedência mínima de 30 dias da data da venda. Se isto não acontecer o inquilino não tem o direito de preferência e o proprietário está autorizado a vender o imóvel sem que a preferência seja respeitada. O locatário pode, sim, reclamar perdas e danos, mas não o direito de preferência.
Atenção aos prazos
No entanto, caso o contrato esteja devidamente averbado e no prazo correto, de acordo com o artigo 33 da mesma lei o locatário pode fazer o depósito do preço e das despesas decorrentes da transação e, em um período de seis meses a partir do registro de transferência, tomar para si o imóvel – mesmo que já entregue a terceiros.
Uma vez comunicada a intenção de venda, no entanto, e devidamente averbado o contrato, o direito de preferência caduca em 30 dias caso o locatário não manifeste de maneira inequívoca sua intenção de comprar o imóvel e a aceitação integral a proposta feita pelo locador, liberando-o legalmente para fechar negócio com terceiros. Por outro lado, se for o locador a desistir da venda ao locatário, fica ele, locador, responsável por responder por perdas, danos e lucros cessantes.
Condôminos e sublocatários têm prerrogativa
O direito de preferência, no entanto, pode estender-se ao sublocatário e condômino, em caso de existência destes. Dessa forma a prerrogativa é primeiro dada ao sublocatário e só então ao inquilino, mas em caso de condomínio é o condômino que tem a preferência antes de ambos.
Portanto, na hora de alugar um imóvel é preciso bastante atenção para certificar-se de que do contrato de locação constam essas especificações e fazer a devida averbação junto ao registro do imóvel. Apenas dessa forma o locatário terá a certeza de ter todos os seus direitos assegurados e a devida preferência na hora da compra.
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