Relações de inquilinato: nem sempre a lei prevalece
No contrato previsto na Lei do Inquilinato, como em qualquer outro, os acordos entre partes podem prever e validar normas peculiares.
É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo. Este é, exatamente, o texto de um dos artigos da Lei do Inquilinato n° 8.245, de 18 de outubro de 1991, que dispõe sobre a locação de imóveis urbanos. Porém, um acordo entre as partes, devidamente celebrado e registrado em cartório, pode fazer valer uma regra não prevista na Lei (sem confrontá-la), emanada de situações peculiares, vivenciadas seja pelo locador, seja pelo locatário.
Assim é em relação aos demais artigos, desta e de outras leis de inquilinato: um contrato entre partes não pode menos do que a lei, mas pode mais do que a lei. Em outras palavras e para exemplo, a lei do silêncio determina que os ruídos incômodos, como música em volume alto, cessem às 22 horas. Um contrato entre partes, determinando que os ruídos cessem às 23 horas, não terá respaldo na lei, sendo, portanto, inválido, porque manifesta uma condição menor do que a expressa na lei, reduzindo o período em que o repouso do vizinho deve ser respeitado. Contudo, um contrato celebrado entre condôminos, estabelecendo o horário de silêncio a partir das 21 horas (exigência maior do que a imposta pela lei), terá validade e, raríssimas exceções, será acatado judicialmente.
Por outro lado, aprofundar-se na lei e em suas ressalvas é o melhor caminho para a celebração de contrato que promova tranquilidade. Em um de seus parágrafos, o texto da Lei do Inquilinato 8.245 determina que o pagamento dos impostos (IPTU, por exemplo) e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contrafogo é atribuição do locador. Contudo, há uma ressalva: salvo disposição expressa em contrário no contrato. O locatário pode não aceitar que esta obrigação lhe seja transferida, e, da mesma forma, o locador pode não aceitar um inquilino que se negue a acatar a ressalva. Um acordo entre as partes pode resolver a questão, satisfazendo a ambos.
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