O que pode acontecer quando o inquilino atrasa o pagamento do aluguel?
Uma das obrigações do inquilino é pagar, em dia, o aluguel e os encargos da locação acertados entre as partes, conforme determina do inciso I do artigo 23 da Lei 8245 de 18 de outubro de 1991 (que trata da locação de imóveis urbanos).
Se o aluguel ou outros encargos previstos no contrato não forem pagos até a data de vencimento, haverá o acréscimo, como correção monetária, multa e juros moratórios.
O contrato deverá prever cada um desses encargos de mora, ou seja, o índice de correção monetária, a taxa de juros e o valor da multa. No mercado de locação, o mais usual é a aplicação do IGP-M/FGV como índice de correção, os juros moratórios de 1% ao mês e a multa moratória de 10%.
Vale esclarecer que não se aplica, na relação locatícia, a multa de 2% prevista no Código de Defesa do Consumidor, pois, via de regra, não está caracterizada a relação de consumo entre o proprietário do imóvel e o inquilino. Assim como também não se aplica a multa de 2% a que faz menção o parágrafo 1º do artigo 1336 do Código Civil, pois esse dispositivo se refere aos rateios das despesas em condomínios.
Assim sendo, é possível prever, no contrato de locação, a aplicação da multa de 10% no caso de atraso de pagamento do aluguel ou seus encargos. Ocorre que, além das penalidades como multa, juros e correção monetária, o locatário estará sujeito a algumas medidas que a lei autoriza o locador a tomar:
1. O locador poderá levar o título que não foi pago a protesto. O locatário receberá a notificação do cartório de protesto para que liquide a dívida, sob pena de ter o título protestado.
2. O locador poderá instaurar uma ação judicial visando a cobrança dos valores em aberto. Independentemente do protesto prévio desse crédito (citado acima), o locador tem o direito de promover a execução da quantia devida pelo inquilino, que, se não for paga após a sua citação (ou seja, após tomar conhecimento formal do processo judicial), terá seus bens penhorados para quitar a dívida.
3. O locador pode, ainda, optar pela instauração da ação judicial de despejo por falta de pagamento. O locatário será citado da ação e poderá evitar o despejo se pagar a dívida em aberto dentro de 15 dias. Esse pagamento feito em juízo é o que se chama de “purgação da mora”. Se não quitar a dívida, o contrato de locação será rescindido e o despejo será executado por decisão judicial.
Seja qual for a medida adotada pelo locador, certamente significará o aumento da dívida do locatário, pois, ao valor original, serão acrescidos os encargos da mora, custas de protesto, custas de processo judicial e honorários de advogados.
Assim, para o inquilino que esteja enfrentando dificuldade para honrar o pagamento integral do aluguel, o melhor a fazer é manter contato com o locador, pagar ao menos uma parte do que deve e negociar o pagamento, para não deixar o dono do imóvel sem receber algum valor e, ainda, demonstrar a sua intenção de liquidar o débito.
Vale lembrar, ainda que seja óbvio, que nenhum proprietário aluga o seu imóvel visando despejar o inquilino; o que ele busca é receber a remuneração desse seu patrimônio. Portanto, o inquilino deve ter em mente que, na medida em que ele conservar bem o imóvel locado e demonstrar seu esforço para honrar com suas obrigações, ele estará construindo uma boa relação negocial, que poderá perdurar por muito tempo.
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