Sublocação de imóvel e direito de preferência
É sabido o alto custo e também o rigor com o qual se trata a locação de imóveis no Brasil. Exige-se do locatário uma renda de 03 a 04 vezes o valor total mensal da locação, uma fiança que na maioria das vezes onera o contrato, a exigência de pagamento de condomínio, IPTU, seguro fogo ou seguro fiança e nas locações da região sudeste ainda por cima, um percentual mensal a título de manutenção do imóvel (considerada cobrança abusiva quando imposta). Junto a estes critérios ainda temos o fator “idade”. Quanto mais avançada a idade mais difícil de locar. Desta forma fica difícil a uma pessoa locar um imóvel sem a ajuda de terceiros. Em um contrato em que ambas as partes estejam seguras o citado acima sempre será exigido.
Não se pode culpar locadores e imobiliárias por este rigor por conta da dificuldade que tem um locador de retomar seu imóvel quando o locatário deixa de pagar o aluguel. Esperar um processo judicial em que a justiça leva 04 meses para citar o locatário é tempo demais para quem precisa do dinheiro e tem que presenciar o inadimplente usando seu imóvel sem pagar e a justiça a passos lentos para resolver a questão. Desta feita, temos as situações adversas sem a ciência de locadores que podem caracterizar-se como “sublocação não consentida”.
Determina a Lei do Inquilinato 8.245/91 em relação à sublocação que:
Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.
§ 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.
§ 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.
Na prática, a sublocação residencial não é informada ao locador quando o locatário deixa o imóvel e permite que outro passe a residir em seu lugar ou quando o locatário loca o imóvel para outros residirem. É o caso de pessoas que locam para um parente que não pode locar em seu nome. Na prática o locador não fica visitando o locatário para desta forma saber quem está no imóvel e quando locado através de imobiliária é mais raro a visita.
Quando a sublocação é ilegal por não ter sido consentida
- Quando o locatário viaja por alguns meses deixando uma pessoa que não faz parte do contrato morando no imóvel e pagando o aluguel até a sua volta; quando o locatário deixa o imóvel transferindo o mesmo para outra pessoa morar até terminar o contrato;
- Quando o locatário aluga o imóvel em seu nome para parentes que não possuem condições de locar residirem sem que o locador tenha sido informado;
- Quando o locatário aluga peças do imóvel (quarto) para terceiros cobrando aluguel;
- Quando o locatário se muda para outro imóvel deixando no imóvel locado pessoas que residam com ele, mas não estavam sob sua dependência. É o caso, por exemplo, de uma tia que vai residir com o sobrinho por um tempo e este desocupa o imóvel e deixa a tia morando e pagando aluguel como se a locatário fosse.
As situações acima sempre exigem consentimento do locador sob pena de ação de despejo judicial contra o sublocatário por não ter legitimidade para se manter na posse do imóvel visto não ter qualquer vínculo com o locador. Alguns acreditam que a ação correta seria de retomada de posse, porém na prática o despejo é a ação judicial utilizada visto que é a forma prevista em lei de retomada de imóvel locado.
O locatário mesmo tendo passado a locação para terceiros continua sendo o responsável pela locação bem como os fiadores face ao fato de a sublocação ser irregular e, portanto, responderão pelos valores devidos, pela desocupação e reforma de entrega do imóvel bem como por pagamento de multa ao locador por infração legal e contratual.
Importante: não se caracteriza sublocação o locatário que reside com sua família em imóvel locado as suas custas e deixa este imóvel para residir em outro permanecendo neste imóvel a família que residia com ele.
O contrato atual
As imobiliárias hoje em dia, visando evitar a sublocação de imóveis sob sua responsabilidade, estão optando por colocar como locatário todas as pessoas maiores de 18 anos com ou sem renda que irão residir no imóvel incluindo as que não residirem mas vierem a compor renda com este locatário. O locatário de maior renda permanece como o principal no contrato e os outros como solidários. Assim, se um deixa o imóvel o que ficou também é responsável pelo contrato e o locador poderá acionar qualquer um dos que fizerem parte deste contrato.
A renda insuficiente
Conforme citado no início desta postagem é difícil para uma pessoa juntar todos os requisitos para locar um imóvel. Com o boom imobiliário os aluguéis valorizaram ficando difícil uma pessoa ter uma renda até 04 vezes o valor mensal da locação. Desta forma, locadores aceitam que o candidato a locação apresente até 03 pessoas que possam compor renda e assim chegar ao limite imposto pelos locadores. A pessoa que compõe renda não precisa residir no imóvel, mas deve estar ciente de que fará parte do contrato e por ele será responsável. É uma prática comum hoje em dia principalmente em imóvel locados por imobiliárias. A ficha cadastral preenchida e assinada por todos que compõem a renda e constarão como locatários e entregue ao locador é a garantia de que não existe sublocação.
Para evitar transtorno e mesmo, processo judicial onde vai doer no bolso do locatário se tiver que indenizar o locador, evitem ao máximo a sublocação, notificando de forma escrita o locador de qualquer ocorrência em que o locatário deixe de utilizar o imóvel salvo os casos em que as pessoas que permanecerem neste, estiverem autorizadas no contrato de locação.
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