Tudo aquilo que não te contaram antes de alugar um imóvel
Alugar um imóvel pode ser uma aventura e tanto, com altos e baixos. Mas, infelizmente, não há um manual que responda a todas as perguntas e, muitas vezes, nem mesmo a pessoa mais sábia da família pode ajudar. Pensando nisso, perguntamos a algumas mulheres quais eram suas dúvidas mais inusitadas sobre a locação de imóveis e pedimos a duas advogadas especializadas em direito imobiliário, Cátia Vita e Amanda Zecchin, para responderem às questões mais importantes que você precisa saber antes de alugar um imóvel.
Vamos lá!
Quando o inquilino se muda para o imóvel, quais são os direitos do proprietário? Por exemplo, o proprietário pode entrar na casa para "dar uma olhada"? O famoso ditado "a casa é minha" se aplica ao proprietário? Amanda Zecchin: Quando o inquilino assume a posse do imóvel, muitas coisas mudam em relação ao ditado "a casa é minha". A nova residência agora é considerada como lar do locatário, assegurando a sua intimidade e privacidade. Portanto, visitas surpresa do proprietário são consideradas abusivas.
O ideal é que haja uma cláusula no contrato que assegure ao inquilino o agendamento dessas visitas. No entanto, mesmo que não haja essa cláusula, a lei que rege as locações residenciais impõe ao locatário o direito de vistoriar o imóvel pelo locador ou seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, e de permitir que o mesmo seja visitado e examinado por terceiros.
No meu terreno, há três casas e câmeras de segurança, incluindo na casa principal. Quando me mudei, troquei a senha do sistema que está concentrado na minha casa e avisei aos outros vizinhos. Agora, o proprietário exige saber a nova senha. Ele pode fazer isso? Cátia Vita: Nesse caso, é importante que o inquilino comunique por e-mail ou por outro meio que vai retirar as câmeras de segurança de dentro do imóvel, uma vez que elas estão violando a privacidade da família. Depois disso, é preciso informar a senha ao locador, pois as câmeras existem para garantir a segurança e a preservação do patrimônio.
Se, mesmo após tentar resolver a situação com o proprietário do imóvel, ele se recusar a retirar as câmeras, o inquilino pode procurar a justiça para garantir seus direitos. Nesse caso, é possível pedir uma indenização por danos morais decorrentes da violação, conforme previsto no artigo 5º, inciso X, da Constituição Federal:
"Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:
X – são invioláveis a intimidade, a vida privada, a honra e a imagem
Se o condomínio cobrar taxa extra para a pintura do prédio ou outras despesas extraordinárias, é importante saber que esses gastos cabem ao proprietário. Despesas extraordinárias são aquelas que não se referem aos gastos rotineiros de manutenção do edifício. Por isso, é recomendável que o inquilino pague somente as despesas ordinárias e comunique formalmente ao proprietário o pagamento da parte que lhe cabe.
Além disso, é importante falar com a administradora para ter uma conta detalhada e saber exatamente o que está sendo pago. Se você já fez o pagamento e acha que foi cobrado indevidamente, entre em contato com o proprietário ou a imobiliária e solicite o reembolso. Se houver resistência, pode ser necessário entrar com uma ação judicial.
No caso de um apartamento mobiliado, se você quebrou algo que não tem mais reposição, o ideal é buscar uma solução amigável com o proprietário o mais rápido possível. Se não for possível a reposição, o valor da indenização deve ser discutido, levando em conta tanto o valor econômico quanto o valor emocional do bem.
Quanto à rescisão do contrato por doença ou morte, os direitos e obrigações do falecido locatário são assumidos pelo cônjuge sobrevivente, companheiro, herdeiros necessários e pessoas que dependiam economicamente dele. Em alguns casos, é possível negociar com a imobiliária ou locador para evitar a multa de rescisão, mas se isso não for possível, pode ser necessário recorrer à justiça.
É importante lembrar que o IPTU deve ser pago pelo proprietário do imóvel, mas em alguns casos pode haver transferência dessa responsabilidade por meio de contrato. Já o seguro contra incêndio é responsabilidade do locador, mas pode ser imposto ao locatário por meio de cláusula contratual. Antes de tomar qualquer decisão, é importante ler atentamente o contrato e conversar com a imobiliária para evitar problemas futuros.
Quais são os direitos da inquilina em caso de venda do imóvel? Quem define os horários de visita do imóvel? Qual é o prazo para a locatária se mudar? Não há critérios definidos por lei sobre visitas em casos de venda de imóveis alugados. No entanto, a inquilina deve estar ciente de que visitas ocorrerão e que é obrigada a autorizá-las. É recomendável que os horários das visitas sejam acordados com antecedência. Se não houver acordo sobre as datas e horários, pode-se buscar um acordo entre as partes. Em geral, o prazo para desocupação é de 90 dias após a aquisição, a menos que haja prazo determinado em contrato.
Se a locatária deixar o imóvel antes do término da vigência do seguro fiança, pode solicitar à seguradora a restituição proporcional do valor do prêmio pago. Se não quiser contratar o seguro fiança, pode-se oferecer um fiador ou caução, mas isso fica a critério do locador aceitar ou não.
A inquilina tem o direito de pleitear a redução no valor do aluguel, desde que haja essa previsão no contrato. Porém, em geral, os contratos expressam outros índices de reajuste que dificultam a negociação. Devido à crise enfrentada, muitos proprietários reduziram o valor do aluguel para manter o imóvel ocupado.
A taxa de fundo de reserva do condomínio é de responsabilidade do locador, não da inquilina, conforme previsto na Lei do Inquilinato. A inquilina pode solicitar o reembolso caso tenha efetuado o pagamento.
Com relação a vistoria do imóvel, é importante saber que existem dois tipos de vistoria: a simples e a do laudo. A vistoria simples é quando alguém, como o dono da casa ou alguém indicado por ele, faz uma visita para conferir as condições do imóvel. Já a vistoria do laudo é mais formal e geralmente é feita no início e no fim do contrato, registrando as especificações do imóvel.
Se o contrato não mencionar quem deve fazer a vistoria, é recomendável seguir o procedimento do laudo de vistoria inicial. Ou seja, se a imobiliária fez o laudo no começo, ela deve fazer também no final. Mas é importante conferir se há alguma cláusula que permita que o dono da casa ou terceiros façam visitas ou vistorias durante o contrato.
Se não houver nenhuma cláusula autorizando, você pode se negar a receber a pessoa indicada pelo dono da casa. Mas é claro que é sempre bom manter uma relação saudável entre as partes, né?
Espero ter ajudado!
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