Com pandemia, proprietários de imóveis facilitam negociação de dívidas

Com a crise sanitária causada pela Covid-19, muitos brasileiros enfrentam dificuldades financeiras. Segundo o IBGE, 11 estados registraram aumento do desemprego no segundo semestre, sendo a Bahia o estado com a maior taxa (19,9%). Diante desse cenário, surge uma dúvida: como pagar o aluguel? O aluguel costuma ser um dos maiores gastos fixos dos brasileiros, e os locatários que não conseguem honrar seus compromissos podem ser despejados de acordo com a Lei do Inquilinato.

A pandemia não mudou a exigência de pagamento das multas dos contratos de aluguel. Os locatários temem mais as multas por rescisão contratual. As multas na locação não são obrigatórias, mas podem ser aplicadas se estiverem previstas em alguma cláusula.

Advogados afirmam que a pandemia colocou tanto locadores quanto locatários em uma situação difícil, o que também abre espaço para possíveis acordos entre as partes. Muitos locadores preferem diminuir o valor do aluguel para que os locatários possam pagar. Em alguns casos, chegaram a reduzir o preço do aluguel em até 80%.

Para aqueles que querem romper o contrato, há muitos casos em que o valor da multa contratual pode ser diminuído em 50% ou mais. Se não houver acordo com a imobiliária ou com o locador, o locatário pode recorrer à Justiça para tentar negociar e diminuir o valor. Mas cada caso é analisado individualmente, e não há como garantir qual será o percentual dessa diminuição, ou se haverá alguma. Normalmente, a multa por rescisão contratual equivale a um a seis meses de aluguel e é proporcional ao tempo que falta para terminar o contrato.

Veja um exemplo: Pedro fez um contrato de aluguel residencial de 12 meses com Paulo no valor de R$1.000 por mês, e duas multas por rescisão de aluguel de R$2.000. Seis meses depois, Paulo quis romper o contrato. Nesse caso, a multa contratual será proporcional ao tempo que falta para Paulo cumprir o contrato, ou seja, 2.000 reais dividido por 12, que resulta em 166,66 reais (valor por mês). Esse valor multiplicado por 6 é igual a 1.000 reais (referente ao valor do mês que falta, que Paulo terá que pagar como multa de rescisão). Nesse caso, Paulo pagará 1.000 reais como multa pela rescisão do contrato”.

De acordo com especialistas, existe apenas uma exceção legal que permite romper um contrato de aluguel sem multa, que é quando há transferência de trabalho para outro local. Nesse caso, o empregador transfere o empregado para outra cidade/estado com aviso prévio por escrito de no mínimo 30 dias.

No caso dos contratos comerciais, as orientações são parecidas com as dos contratos de aluguel residencial. O prazo de rescisão pode ser estendido até o fim da pandemia se for possível ficar no imóvel por mais tempo. E, se for possível, o valor do aluguel negociado.

Quando se trata de contratos comerciais, vale destacar que uma minoria entende que as multas podem ser dispensadas porque a pandemia é um evento extraordinário. Com o mesmo entendimento, pode-se usar a teoria da imprevisão, “força maior” ou “caso fortuito”. O problema é que essas teorias são de difícil prova e ainda pouco usadas no direito brasileiro.

Como dica, recomendamos que as pessoas que desejam romper um contrato de aluguel procurem primeiro um advogado que possa examinar o contrato e ajudar no processo jurídico. Depois, entrem em contato com o advogado do locatário para verificar uma possível conciliação.